Поделиться

скайп звонок
My status
Ипотека в Алтайском крае

Ипотека вернулась, но сделать ее массовой не готовы ни строители, которые пока не могут обеспечить рынок дешевым предложением, ни потребители с их низким платежеспособным спросом. В таких условиях жилищному кредитованию пока не суждено стать ни детонатором нового ценового пузыря, ни локомотивом жилищного строительства.

Как раньше

На рынке ипотеки все как до кризиса: первоначальный взнос упал до 10–20%, банки снова конкурируют из-за клиентов, ставки опустились до 10–12%. Так, в феврале, по данным Банка России, ставки по рублевой ипотеке достигли исторического минимума — 12,4%.

Растут и объемы. Количество кредитов, выданных в России в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза, следует из отчета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

За два первых месяца текущего года банки выдали свыше 40 тыс. кредитов на 55,2 млрд. рублей, что в два с лишним раза больше, чем за тот же период 2010 г.

Такая динамика заставляет вспомнить другую черту докризисной ипотеки — рост стоимости жилья на десятки процентов в год. Что из этого получилось, мы помним: перегретый рынок, ценовой пузырь, обвал рынка. Надуется ли пузырь на этот раз?

Где массовый спрос?

Первые признаки повторения пройденного уже просматриваются. Подешевевшая ипотека подтолкнула людей к покупке жилья, но спрос столкнулся с недостатком предложения на первичном рынке. Барнаульские эксперты рынка недвижимости констатируют: количество ликвидных предложений на рынке сокращается, а темпы строительства нового жилья замедляются. Доказательство тому — цифры Алтайкрайстата, который по итогам первого квартала зафиксировал падение ввода жилья в крае на 45,7%, а в Барнауле и вовсе на 65%.

Результат: цены на квартиры в новостройках с начала года подскочили примерно на 10%. Чем не старт для новой гонки цен? Но для реализации такого сценария необходимо и другое условие — массовый спрос. А он невозможен без повышения покупательской способности населения, уверен Геннадий Малков, директор агентства недвижимости "Дом".

"Чтобы рынок был адекватен, необходимо, чтобы экономическая активность населения была другой, — отмечает эксперт. — Статистика говорит, что доходы жителей края стали больше, но по факту они снизились. Да, ипотека стала доступнее, но денег у людей меньше. В такой ситуации покупатель не может гнаться за увеличивающейся стоимостью. Поэтому если цена пойдет вверх, то люди просто уйдут и никакого перегрева рынка не случится".

В серьезный рост спроса не верят и банки. По оценке Дмитрия Лепетикова, директора центра маркетинговых исследований ВТБ 24, в этом году сегмент розничного кредитования вырастет примерно на 20%. Это выше прошлогодних 14%, но гораздо ниже докризисных темпов в 35–40%.

С оценкой роста ипотеки в 20% согласен Александр Осин, главный экономист УК "Финнам менеджмент". "Эти цифры отражают сохранение близкого к текущему уровня доступности ипотеки, — считает г-н Осин. — Взяв в ипотечный кредит сумму 2 млн. руб. под 11% годовых  на 10 лет, средний россиянин должен ежегодно выплачивать основную сумму долга и проценты, что в общей сложности составит 420 тыс. рублей в год, или 35 тыс. в месяц.

Фактически рост ипотечного рынка сейчас возможен лишь за счет стабильных семейных пар с суммарным доходом порядка 60 тыс. рублей, не снимающих жилье, без детей или получающих помощь от родителей. А это значит, для 90% трудоспособных россиян ипотека остается недоступной".

Инвестиций не будет

Для нового пузыря не хватает и другого фактора, который несколько лет назад разогрел рынок. Речь идет о так называемом инвестиционном спросе, когда квартиры покупались для последующей перепродажи в надежде на постоянный рост цен. Валерий Сморгун, генеральный директор Алтайской ипотечной корпорации, отмечает, что сегодня структура спроса изменилась — пошли боле серьезные заемщики, которые покупают жилья для себя, а не на продажу.

Инвесторов останавливают в первую очередь риски, связанные с большим объемом накопленных банковских залогов и активов. На середину 2010 г. объем недвижимости в активах банков составлял порядка 1,5 трлн. руб., а в залогах почти 14 трлн. руб. Реализовать такой объем в обозримой перспективе без серьезного снижения цен невозможно.

Таким образом, одних низких ставок для нового ипотечного бума, который мог бы простимулировать строительную отрасль, недостаточно. "Чтобы в имеющейся модели рынка вдвое увеличить ежегодный ввод и продажи нового жилья, одной ипотеки недостаточно, для этого необходимо примерно вдвое увеличить покупательскую способность населения", — считает Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting.

"В итоге цены на недвижимость в крупнейших городах, возможно, будут в ближайшие годы следовать за инфляцией, но дешеветь в реальном выражении. Подорожать с учетом инфляции может лишь недорогая недвижимость в регионах", — прогнозирует Александр Осин.

Валерий Мищенко, профессор, доцент кафедры региональной экономики и управления АлтГУ:

"Сегодня при оценке перспектив ипотеки часто задают вопрос: "А каким должно быть в крае оптимальное число ипотечных договоров?". Я искал ответ на него. Проблема в том, что сейчас Алтайский край вступает в так называемую демографическую яму 1992 года. Последствия спада рождаемости очень серьезные: во взрослую жизнь в этом году вступают не более 20 тыс. человек. А если они создают семью, то получится около 10 тыс. Вот именно такое количество новых квартир ежегодно и в течение как минимум 10 лет необходимо сдавать нашим строителям, если мы хотим иметь нормальные темпы ипотеки. Пока Алтайский край далек от этой цифры. Приведу пример. В прошлом году банки, работающие на территории края, оформили 7,5 тыс. ипотечных договоров, но это с учетом первичного и вторичного рынков жилья. Увеличить эту цифру до 10 тыс. быстро не получится. Потому что, с одной стороны, есть проблема ограниченного спроса — ипотека сегодня не интересует массового частного инвестора, поскольку цены на квартиры не растут. А накопить хоть какие-то деньги на покупку квартиры в кредит очень сложно. С другой стороны, мы наблюдаем ограниченное предложение, поскольку в Барнауле, а он дает до 70% вводимого жилья, не хватает подготовленных участков под жилую застройку."

 

altapress.ru

 

Domaza - Недвижимость

Другие новости
28/04/2011 09:38:54На первичном рынке недвижимости Екатеринбурга стали появляться новые объекты
На рынке недвижимости Екатеринбурга стали появляться совершенно новые объекты. Их закладка началась в 2011 году. Как сообщили «Новому Региону» в Уральской палате недвижимости, в первые месяцы 2011 года общий объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства в Екатеринбурге существенно снизился...
28/04/2011 09:33:42Серийные квартиры в Риге могут подешеветь до 500 евро за метр
Из-за того что иностранные инвестиции в недвижимость не приходят в сектор серийных квартир в Риге, есть все основания предполагать, что в ближайшие три месяца этот рынок либо сохранит сегодняшние позиции, либо начнет постепенно снижаться до уровня 500–550 евро за квадратный метр. Об этом говорится в доклад...
27/04/2011 09:58:03Стоимость загородной недвижимости Великобритании выросла на 11%
Согласно ежеквартальному отчету одного из ведущих агентств недвижимости Великобритании, стоимость загородных домов выросла на 3% за первый квартал 2011 года. Годовой же прирост составил более 11%, сообщают эксперты. Напомним, что чуть ранее мы уже писали о том, что компания Smiths Gore зарегистрировала 4% рост ...
27/04/2011 09:56:57С начала апреля цены на жилье в Екатеринбурге выросли на 1%
С начала апреля 2011 года цены на жилье в Уральской столице выросли почти на 1 %. Как заявили АПИ специалисты Уральской палаты недвижимости, на 25 апреля средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составила 57 539 руб. По словам экспертов, об...
27/04/2011 09:48:59Цены на первичном рынке недвижимости Уфы выросли на 0,8 процента
Средняя цена строящейся жилой недвижимости на уфимском рынке в марте выросла на 0,8 процента. Она составляет 43,34 тысячи рублей за квадратный метр. За месяц стоимость однокомнатных квартир повысилась на 2,2 процента. «Двушки» подорожали на 0,6 процента. Цена на первичное жилье в сегменте трехкомнатн...